Tag Archief van: Fleur Groos

Over erfdienstbaarheden, kettingbedingen en andere afspraken

Een erfdienstbaarheid is het recht om gebruik te maken van een stuk grond (perceel), waarvan u zelf niet de eigenaar bent. De meest bekende erfdienstbaarheid is het recht van overpad, waarbij u over (een deel) van het perceel van een ander mag lopen of andersom. Andere erfdienstbaarheden zijn een recht op uitzicht, recht van weg en een recht van goot. Een erfdienstbaarheid ontstaat door vestiging bij notariële akte en door verjaring.

Fleur Groos

Een erfdienstbaarheid is niet gekoppeld aan één of meer specifieke personen, maar aan de grond. Met de verkoop van uw grond gaat de erfdienstbaarheid – bijvoorbeeld het recht van uw buurman om over uw grond te lopen – over op de nieuwe eigenaar. Dit gaat automatisch, dus het verzwijgen van de erfdienstbaarheid in de koopovereenkomst heeft niet tot gevolg dat die daarmee ophoudt te bestaan.

Aanspraak op de boete

Erfdienstbaarheden zien op niet-actieve verplichtingen (een niet-doen of een dulden). Voor andere afspraken, bijvoorbeeld de afspraak dat uw buurman iedere week het gras in uw tuin maait, is een erfdienstbaarheid ongeschikt. In dat geval kunt u een zogenaamd kettingbeding overeenkomen. Dat is een afspraak tussen twee partijen, waarbij de ene partij (uw buurman) verplicht wordt, op straffe van verbeurte van een boete aan u, de verplichting om wekelijks uw gras te maaien aan de opvolgende partij (de rechtsopvolger van uw buurman) op te leggen. Bij een kettingbeding gaat de overeengekomen afspraak bij overdacht van het perceel waarop de verplichting rust dus niet automatisch over op de nieuwe eigenaar. Wanneer uw buurman bij verkoop de gemaakte afspraak niet oplegt aan de opvolgende eigenaar, gaat de verplichting daarmee teniet. In dat geval kunt u uitsluitend aanspraak maken op de boete.

Opvolgende eigenaren

Het is niet altijd wenselijk dat bepaalde afspraken bij verkoop overgaan op opvolgende eigenaren, bijvoorbeeld omdat dergelijke verplichtingen een waardeverminderend effect kunnen hebben op het perceel. In dat geval kunnen partijen ‘gewone’ persoonlijke afspraken maken, die uitsluitend gelden tussen de contractspartijen.

Heeft u naar aanleiding van het voorgaande vragen? Neem dan contact met mij op!

Fleur Groos

www.groosadvocatuur.nl

Gebrekenregeling bij (ver)huur van bedrijfsruimte

In deze column een uitleg over wat de gebrekenregeling inhoudt en waar (ver-) huurders bij het sluiten van de huurovereenkomst rekening mee moeten houden.

Fleur Groos

De wet definieert een gebrek als volgt:
‘Een gebrek is een staat of een eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft.’

Vrij vertaald zijn gebreken àlle eigenschappen die het genot van het gehuurde kunnen beperken, TENZIJ het gebrek is ontstaan door het handelen (of nalaten) van de huurder zelf. Eigenschappen kunnen bijvoorbeeld een slechte staat van onderhoud zijn, maar ook niet-stoffelijke zaken, zoals een verplichte sluiting van het gehuurde ter bestrijding van COVID-19. Alhoewel daarover het laatste woord nog niet is gezegd.

De verhuurder moet een gebrek herstellen, ook in het geval hij niets met het ontstaan daarvan te maken heeft, bijvoorbeeld een kapotte ruit als gevolg van een inbraak.

Verwachtingen huurder

Of er sprake is van een gebrek hangt af van wat de huurder bij het sluiten van de huurovereenkomst mocht verwachten. Wat huurder mag verwachten, verschilt van geval tot geval. Van een nieuw kantoorpand mag de huurder meer verwachten dan van een oud pand.

Mogelijkheden verhuurder

In het geval er sprake is van een gebrek dan kan de huurder, in verband met het verminderde huurgenot, huurprijsvermindering vorderen en soms ook schadevergoeding. Alhoewel beide mogelijkheden in de veelgebruikte standaard huurovereenkomsten contractueel zijn uitgesloten.

De verhuurder kan bij het sluiten van de huurovereenkomst bepaalde zaken van het gehuurde uitzonderen van de gebrekenregeling, door te bepalen dat bepaalde onderdelen van het gehuurde of omstandigheden door partijen niet zullen worden aangemerkt als gebrek. Verder kan verhuurder de definitie van een gebrek aanpassen, zodat er minder snel sprake van zal zijn. Ook het opnemen van bepaalde onderhoudsverplichtingen voor de huurder, waarmee het risico voor bepaalde gebreken wordt verlegd naar de huurder en een onderzoeksplicht voor huurder kan ertoe leiden dat er minder snel sprake zal zijn van een gebrek.

Fleur Groos

www.groosadvocatuur.nl

Huurbescherming en het einde van de overeenkomst

Huurders van woonruimten worden in Nederland goed beschermd. Huurbescherming geldt voor huurders van zelfstandige (eigen voorzieningen) en onzelfstandige woningen (kamers). Medebewoners, zoals medehuurders en onderhuurders, genieten soms ook huurbescherming.

Fleur Groos

Er geldt géén huurbescherming indien:

  • De huur naar zijn aard van korte duur is;
  • Er sprake is van hospita-verhuur (inwoning bij verhuurder);
  • Verhuurd wordt op grond van de leegstandwet;
  • Er sprake is van een kortdurende huurovereenkomst van minder dan twee jaar voor zelfstandige woonruimte, dan wel maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte.

Kortdurende huurovereenkomst

Voor huurcontracten voor bepaalde tijd, die zijn ingegaan na 1 juli 2016, geldt dat ze aan het einde van de termijn automatisch eindigen. Een huuropzegging en opzeggingsgronden zijn niet nodig. De huurder heeft dus geen huurbescherming. Voorwaarde is dat de huurtermijn niet langer is dan twee jaar (voor zelfstandige woningen) of vijf jaar (voor onzelfstandige woningen). Een andere voorwaarde is dat de verhuurder drie en niet later dan één maand van tevoren aan de huurder een bericht stuurt met de bevestiging van de dag waarop de huur eindigt. Doet de verhuurder dat niet, dan wordt het contract verlengd voor onbepaalde tijd en heeft de huurder huurbescherming. Een ander belangrijk kenmerk van deze tijdelijke huurcontracten is dat de huurder het contract tussentijds (maandelijks) kan opzeggen.

Reguliere huurovereenkomst

Bij een reguliere huurovereenkomst is er wel sprake van huurbescherming en dient de verhuurder een rechtsgeldige reden te hebben om de huurovereenkomst te beëindigen. Het huurcontract moet schriftelijk worden opgezegd, met inachtneming van een opzegtermijn van maximaal 6 maanden.

Indien de huurder niet met de opzegging instemt, blijft de overeenkomst doorlopen. De verhuurder zal dan naar de rechter moeten om de overeenkomst te beëindigen. De kantonrechter zal vervolgens, alleen op grond van de in de opzeggingsbrief genoemde gronden, beoordelen of er een einde komt aan de huurovereenkomst.

Alternatieven

Een huurovereenkomst kan ook eindigen door deze te ontbinden, bijvoorbeeld wegens een huurachterstand, illegale onderverhuur of hennepteelt, of wanneer partijen samen besluiten om de huurovereenkomst te beëindigen.

Fleur Groos
www.groosadvocatuur.nl

Supermarkt of pop-up store?

Deze vraag stond centraal in een uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden uit december 2020. De uitspraak leert dat een duidelijke formulering van de bestemming van het gehuurde in de overeenkomst van groot belang is, niet alleen voor de huurder, maar ook voor de verhuurder.

Fleur Groos

Supermarkteigenaar Marqt had een bedrijfsruimte gehuurd en in de huurovereenkomst was bepaald dat Marqt het gehuurde uitsluitend mocht gebruiken voor detailhandel. Aan deze bepaling was toegevoegd dat de verhuurder garandeerde dat de bedrijfsruimte kon worden gebruikt als Marqt supermarkt, zonder dat daarvoor aanvullende vergunningen waren vereist. Verder was het Marqt toegestaan om het gehuurde onder te verhuren en was Marqt verplicht om het gehuurde gedurende de looptijd van de huurovereenkomst zelf te gebruiken.

Marqt werd overgenomen door de eigenaar van een supermarkt gelegen aan de overkant van het gehuurde en besloot daarom geen supermarkt in het gehuurde te gaan exploiteren. De bedrijfsruimte werd onderverhuurd aan een ‘pop-up’ winkel voor meubels. Verhuurder startte een gerechtelijke procedure, waarin hij veroordeling van Marqt tot ingebruikname van het gehuurde als supermarkt vorderde.

Zowel de rechtbank als het Hof oordeelden dat uit de huurovereenkomst niet volgt dat Marqt verplicht was om het gehuurde zelf uitsluitend als supermarkt te gebruiken. De contractuele bestemming ‘detailhandel’ biedt ruimte aan meer dan alleen een supermarkt. Wegens de overeengekomen bevoegdheid tot onderverhuur kon niet worden aangenomen dat Marqt verplicht was om het gehuurde zelf te gebruiken.

Conclusie

Deze uitspraak laat zien dat een duidelijke formulering van de bestemming belangrijk is. Let daarom bij het sluiten van een huurovereenkomst goed op de formulering van de bestemming, alsook op de huurder en de branche waarin deze zich begeeft. Een startende ondernemer heeft belang bij een ruime formulering, zodat er ruimte bestaat om in de toekomst zijn assortiment uit te breiden. Het kan ook raadzaam zijn om de bestemming nader te concretiseren, om de verkoop van bepaalde producten vanuit het gehuurde uit te sluiten of juist te waarborgen. Hierbij kan worden gedacht aan een beperking tot non-food of verkoop van uitsluitend producten in het hogere segment.

Fleur Groos
www.groosadvocatuur.nl

Mondelinge koopovereenkomst woning bindend?

Kees heeft zijn woonhuis te koop aangeboden op de website van een vastgoedhandelaar. De professionele handelaar heeft een bod gedaan en Kees gaat via whatsapp akkoord.

Fleur Groos

Voordat de koopovereenkomst schriftelijk is vastgelegd, ziet Kees af van de deal en verkoopt zijn woning aan een andere partij. Hij stelt dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat die niet schriftelijk is vastgelegd. Koper spant een rechtszaak aan en vordert schadevergoeding.

Schriftelijkheidsvereiste

De wet bepaalt dat, in geval van de koop van een woning door een particulier, er alleen sprake is van een rechtsgeldige koopovereenkomst als deze schriftelijk is aangegaan. De achterliggende gedachte bij deze bepaling is dat de wetgever de consument-koper wil beschermen. Zolang er geen getekende koopovereenkomst is, kan daarvan geen nakoming worden gevorderd, omdat er volgens de wet dan geen overeenkomst is. Uit rechtspraak blijkt dat ook een consument-verkoper zich tegenover een consument-koper op deze regel kan beroepen en niet kan worden verplicht tot nakoming van een mondelinge koopovereenkomst.

Volgens de rechtbank en het gerechtshof kan een consument-verkoper zich echter niet op het schriftelijkheidsvereiste beroepen, wanneer de koper een zakelijke partij is. In dat geval is de consument-verkoper wèl gebonden aan de mondelinge overeenkomst en kan de koper daar dus nakoming van vorderen. De wetgever heeft niet bedoeld consument-verkopers zoals Kees te beschermen in geval van verkoop aan een zakelijke koper. Kees is daarom gebonden aan de mondelinge koopovereenkomst en wordt veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding. Die wordt overigens gematigd, omdat de vastgoedhandelaar volgens het gerechtshof niet zorgvuldig heeft gehandeld.

Conclusies

Partijen kunnen van deze zaak leren dat:
– vastgoedprofessionals particuliere verkopers kunnen houden aan een mondeling gesloten koopovereenkomst;
– professionals zich bewust dienen te zijn van de op hen rustende zorgplicht, bijvoorbeeld door redelijke bedenktermijnen te hanteren, zodat de consument-verkoper voldoende gelegenheid heeft om (financieel) advies in te winnen;
– particuliere verkopers er verstandig aan doen zich vooraf te laten informeren over de waarde van hun eigendom en de financiële gevolgen van de wijze van verkoop, want de consequenties van een vergissing kunnen ingrijpend zijn.

Fleur Groos

Heeft u vragen? Neem dan contact met mij op: Fleur@groosadvocatuur.nl of bel 06-29060900

www.groosadvocatuur.nl

Zoeken naar de balans in Coronatijd

Vrijdag 29 januari jongstleden kopte het Financieel Dagblad: ‘Horecazaak heeft recht op 50% huurkorting tijdens lockdown’. Naar aanleiding van een uitspraak van de rechtbank Den Haag in een geschil tussen een verhuurder en twee cafébazen.

Fleur Groos

Deze zaak heeft veel aandacht gekregen en niet alleen vanwege de uitkomst, maar ook omdat het een zogenaamde ‘bodemprocedure’ betrof. Tot nu toe zijn er vooral kort geding procedures tussen huurders en verhuurders gevoerd, dat zijn spoedprocedures met weinig ruimte voor onderzoek naar de feiten. Dit neemt niet weg dat een kort geding procedure zinvol kan zijn, zeker wanneer ‘de nood aan de man is’ en partijen er zelf niet uitkomen.

Op basis van deze zaak kan echter niet worden geconcludeerd dat horecaondernemers tijdens een ‘lockdown’ automatisch recht hebben op een huurkorting van 50%. Dat hangt af van alle omstandigheden van het geval, zoals van de ontvangen staatssteun, de hoogte van de omzetderving, eventuele andere oorzaken voor het omzetverlies, of er sprake is van een gedwongen of vrijwillige sluiting en eventuele eerder tussen partijen gemaakte afspraken. De manier waarop partijen zich tegenover elkaar hebben opgesteld, kan daarbij ook van belang zijn.

De Hoge Raad

De Coronacrisis en de overheidsmaatregelen hebben geleid tot een verstoring van het evenwicht in huurovereenkomsten. Hoe een en ander (juridisch) weer in balans kan worden gebracht verschilt per zaak. De komende periode zullen meer procedures volgen en mogelijk wordt in een aantal daarvan doorgeprocedeerd bij het Gerechtshof en de Hoge Raad. Die zaken zullen bijdragen aan het antwoord op de vraag welke criteria bepalen welke contractspartij de zwaarste lasten van de coronacrisis moet dragen.

Tot die tijd moeten partijen het doen met uitspraken van de rechtbanken. Daarbij moet niet uit het oog worden verloren dat behalve overeenkomsten er ook altijd verschillen zullen zijn tussen zaken en dat de rechtspraak maatwerk is. Met de kennis van nu kan het raadzaam zijn om in nieuwe overeenkomsten een regeling op te nemen over hoe te handelen ingeval van een crisis of ‘lockdown’.

Heeft u vragen over de impact van Corona op uw verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, neem dan vrijblijvend contact met mij op via Fleur@groosadvocatuur.nl

Fleur Groos
www.groosadvocatuur.nl

Huur en Corona; een tussen-balans

In een van mijn eerdere columns schreef ik over de gevolgen van Covid-19 voor de huurrechtpraktijk. Inmiddels beheerst de pandemie al ruim een half jaar de wereld, tijd om de (tussen-)balans op te maken.

Fleur Groos

Duidelijk is dat de coronacrisis een enorme impact heeft en op veel vlakken leidt tot onzekerheid. Binnen de huurrecht praktijk heeft de coronacrisis geleid tot de nodige discussie, waaronder de vraag of een (gedwongen) sluiting van overheidswege een huurrechtelijk gebrek is, dat recht geeft op huurprijsvermindering.

In de rechtspraak wordt relatief weinig verschil gemaakt tussen ondernemingen die als gevolg van de coronamaatregelen verplicht dienden te sluiten, zoals de horeca, en branches die niet gedwongen dicht hoefden, maar wel te maken kregen met omzetverlies. Die laatste categorie wordt ook wel ‘de tweede golf’ genoemd, zoals winkelruimten, reisbureaus, hotels, groothandels en dergelijke.

Als gevolg van de coronacrisis maakten verschillende huurders en verhuurders de gang naar de rechter. Dat heeft geleid tot enkele tientallen gepubliceerde vonnissen, allemaal gewezen in kort geding of door kantonrechters. Uitspraken van de hogere instanties, zoals de  gerechtshoven en de Hoge Raad, zijn er nog niet. De meeste vonnissen hebben betrekking op horeca en een klein aandeel op de zogenaamde tweede golf-branches.

In het algemeen wordt geoordeeld dat de coronacrisis een gebrek en/of onvoorziene omstandigheid oplevert en niet valt onder het ondernemersrisico. Dat de veel gebruikte standaard (ROZ) huurovereenkomsten het recht op huurprijsvermindering vanwege gebreken uitsluiten, hoeft geen belemmering te zijn. Verschillende rechters hebben inmiddels geoordeeld dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is en dat verhuurders daarom geen beroep op deze bepaling kunnen doen.

Of huurprijsvermindering of uitstel van betaling aan de orde is, en zo ja, wat redelijk is, dat hangt af van de omstandigheden en verschilt per geval. In het algemeen geldt dat het belangrijk is dat de huurder de financiële gevolgen van de coronacrisis voldoende onderbouwt en niet zonder meer een lagere of helemaal geen huur gaat betalen.

Mijn advies is om verder te kijken dan alleen naar de huurprijs, er zijn meer omstandigheden om rekening mee te houden. Groos Advocatuur kan u daarbij helpen, neemt u gerust contact met mij op.

Fleur Groos

www.groosadvocatuur.nl

Grenzen aan doorberekening servicekosten

De huurder van een woon-of bedrijfsruimte betaalt, naast de huurprijs voor het gebruik van de ruimte, dikwijls ook een vergoeding voor diensten die de verhuurder levert. Die aanvullende leveringen en diensten worden ook wel servicekosten genoemd en vormen vaak een substantieel onderdeel van de maandelijkse lasten van een huurder.

Fleur Groos

De afrekening kan leiden tot geschillen. Wanneer tussen partijen geen overeenstemming bestaat over de in rekening gebrachte servicekosten voorziet de wet voor woonruimte in een speciale juridische procedure. Daarin wordt eerst getoetst of de in rekening gebrachte servicekosten wel voor rekening van huurder komen en zo ja, of de verhuurder niet meer in rekening brengt dan de werkelijke kosten.

Gefixeerd bedrag

De Hoge Raad oordeelde eerder dit jaar dat de servicekosten in relatie moeten staan tot de werkelijke kosten. De woonruimteverhuurder kon in de betreffende zaak geen aanspraak maken op een maandelijks vast bedrag van 450 euro voor meubilering en 200 euro voor de VVE-bijdrage. De Hoge Raad oordeelde dat het ook bij een vrije sector huurwoning niet is toegestaan om een gefixeerd bedrag aan servicekosten in rekening te brengen dat hoger is dan de werkelijke kosten.

Uit de door de verhuurder (verplicht) te verstrekken specificatie moet blijken welk deel van de kosten als servicekosten in rekening kan worden gebracht. Een VVE-bijdrage mag niet aan de huurder worden doorbelast als het gaat om eigenaarslasten. Deze kosten mogen slechts worden doorberekend voor zover deze direct zijn gerelateerd aan het gebruik van de woning.

Bedrijfsruimte

In het geval van de huur van bedrijfsruimte hebben partijen meer vrijheid om af te spreken wat ze willen. Ook daarvoor geldt dat de hoogte van de in rekening gebrachte kosten in verhouding dient te staan tot de werkelijke kosten. Verder verdient het aanbeveling om jaarlijks af te rekenen (incasso risico), op voorhand te informeren wat er de afgelopen jaren werkelijk is afgerekend en om een plafond af te spreken, bijvoorbeeld dat de afrekening niet hoger dan 10% van het voorschot mag zijn.

Vraagt u zich af welke kosten u als servicekosten kunt opvoeren of bent u verwikkeld in een discussie met uw (ver-)huurder over de servicekosten? Neem gerust contact op.

Fleur Groos
www.groosadvocatuur.nl

Tropische temperaturen en huurgenot

Steeds vaker is het in Nederland tropisch warm, een belangrijke reden om bij het sluiten van een huurovereenkomst stil te staan bij het binnenklimaat. Een goed binnenklimaat is van grote invloed op het huurgenot. Te veel warmte of kou kan leiden tot een lagere productiviteit en omzetverlies. Waartoe ben je als verhuurder verplicht, kan je aansprakelijkheid voor schade uitsluiten en wat mag een huurder verwachten?

Fleur Groos

Een te hoge of te lage binnentemperatuur, of het ontbreken van een toereikende faciliteit waarmee de temperatuur in het pand kan worden gereguleerd, kan worden gekwalificeerd als een gebrek. Van belang daarbij is wat de huurder met betrekking tot het binnenklimaat mocht verwachten ‘van een goed onderhouden zaak, van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft’. Indien er een klimaatinstallatie aanwezig is, en deze ook tot het gehuurde behoort, dan zal een niet (deugdelijk) functionerende klimaatinstallatie in beginsel worden gekwalificeerd als een gebrek. In die zin oordeelde de rechtbank Noord-Holland, ten aanzien van een horecabedrijf dat problemen had met de klimaatinstallatie. In dit geval was de verhuurder verplicht het gebrek te verhelpen en was hij ook aansprakelijk voor de schade.

Als een klimaatinstallatie ontbreekt en partijen over de binnentemperatuur niets hebben afgesproken, dan dient op basis van alle omstandigheden te worden beoordeeld of er sprake is van een gebrek. Belangrijke omstandigheden zijn het bouwjaar van het gehuurde pand, of het is gerenoveerd en of het mogelijk was technische voorzieningen te treffen om de binnentemperatuur te reguleren.

De rechtbank Limburg oordeelde in 2017 dat het (te) hoog en langdurig oplopen van de binnentemperatuur van appartementen bestemd voor senioren gekwalificeerd moest worden als een gebrek. Het bleek onmogelijk om de binnentemperatuur voor de bewoners op een aanvaardbaar niveau te brengen. Ook de rechtbank Amsterdam oordeelde in 2011 dat er sprake was van een gebrek, wegens een te geringe capaciteit van het koelsysteem in een relatief nieuw gebouw met vrije sector woningen.

Uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade van gebreken is onder bepaalde omstandigheden toegestaan. Dit is niet toegestaan wanneer het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen.

Heeft u vragen of wenst u advies, neem dan contact op met Fleur Groos
06-29060900

Fleur Groos
www.groosadvocatuur.nl

Vakantieverhuur van een appartement

Als appartementseigenaar ben je in principe bevoegd om je appartement in elke gewenste vorm kortstondig of langdurig te verhuren. Maar de regels uit de akte van splitsing en het Modelreglement kunnen verhuur expliciet of impliciet verbieden. Overweegt u om uw appartement te gaan verhuren of overweegt u een appartement te kopen met het oog op verhuur, laat u zich dan vooraf informeren over de (on-)mogelijkheden.

Fleur Groos

In 2016 speelde over dit onderwerp een zaak bij de rechtbank Amsterdam. De vergadering van eigenaars van een VvE had besloten dat een appartement door de eigenaar maximaal 60 dagen per jaar mocht worden verhuurd. Eén van de appartementseigenaren was het niet eens met dit besluit en stapte naar de rechter. De rechter oordeelde dat het besluit nietig was, omdat in de akte van splitsing een expliciet verbod stond op de exploitatie van een appartement als pensionbedrijf. Ook was in de akte bepaald dat de appartementen moesten worden gebruikt ‘als woning voor privédoeleinden’. Volgens de rechter valt gebruik door toeristen daar niet onder.

In het geval van een indirect verbod, bijvoorbeeld strijd met de bestemming van het appartement, kan meestal toestemming voor het voorgenomen afwijkende gebruik (bijvoorbeeld vakantieverhuur) aan de vergadering van eigenaren worden voorgelegd. Wordt de vereiste toestemming op onredelijke gronden geweigerd, dan kan de betreffende appartementseigenaar de rechter om vervangende toestemming vragen. Wordt de toestemming verleend, dan kan een eigenaar die zich hier niet mee kan verenigen op zijn beurt de rechter om vernietiging van het besluit verzoeken.

Is er sprake van een expliciet verbod in de akte van splitsing, dan biedt toestemming van de vergadering van eigenaren geen uitkomst. In dat geval zal eerst de akte van splitsing moeten worden gewijzigd. Daarvoor is de medewerking van alle eigenaren vereist. Dit geldt ook andersom, wanneer toeristische verhuur op grond van de regels is toegestaan, maar de vergadering van eigenaars dat wil verbieden of slechts onder bepaalde voorwaarden wil toestaan. Het verbinden van voorwaarden aan de toestemming is raadzaam, bijvoorbeeld met betrekking tot het voldoen aan overheidsvoorschriften (vergunning), overlast en gebruik van gemeenschappelijke ruimten.

Wilt u meer informatie over toeristische verhuur, neem dan vrijblijvend contact met mij op.

Fleur Groos

www.groosadvocatuur.nl