Berichten

Huur en Corona; een tussen-balans

In een van mijn eerdere columns schreef ik over de gevolgen van Covid-19 voor de huurrechtpraktijk. Inmiddels beheerst de pandemie al ruim een half jaar de wereld, tijd om de (tussen-)balans op te maken.

Fleur Groos

Duidelijk is dat de coronacrisis een enorme impact heeft en op veel vlakken leidt tot onzekerheid. Binnen de huurrecht praktijk heeft de coronacrisis geleid tot de nodige discussie, waaronder de vraag of een (gedwongen) sluiting van overheidswege een huurrechtelijk gebrek is, dat recht geeft op huurprijsvermindering.

In de rechtspraak wordt relatief weinig verschil gemaakt tussen ondernemingen die als gevolg van de coronamaatregelen verplicht dienden te sluiten, zoals de horeca, en branches die niet gedwongen dicht hoefden, maar wel te maken kregen met omzetverlies. Die laatste categorie wordt ook wel ‘de tweede golf’ genoemd, zoals winkelruimten, reisbureaus, hotels, groothandels en dergelijke.

Als gevolg van de coronacrisis maakten verschillende huurders en verhuurders de gang naar de rechter. Dat heeft geleid tot enkele tientallen gepubliceerde vonnissen, allemaal gewezen in kort geding of door kantonrechters. Uitspraken van de hogere instanties, zoals de  gerechtshoven en de Hoge Raad, zijn er nog niet. De meeste vonnissen hebben betrekking op horeca en een klein aandeel op de zogenaamde tweede golf-branches.

In het algemeen wordt geoordeeld dat de coronacrisis een gebrek en/of onvoorziene omstandigheid oplevert en niet valt onder het ondernemersrisico. Dat de veel gebruikte standaard (ROZ) huurovereenkomsten het recht op huurprijsvermindering vanwege gebreken uitsluiten, hoeft geen belemmering te zijn. Verschillende rechters hebben inmiddels geoordeeld dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is en dat verhuurders daarom geen beroep op deze bepaling kunnen doen.

Of huurprijsvermindering of uitstel van betaling aan de orde is, en zo ja, wat redelijk is, dat hangt af van de omstandigheden en verschilt per geval. In het algemeen geldt dat het belangrijk is dat de huurder de financiële gevolgen van de coronacrisis voldoende onderbouwt en niet zonder meer een lagere of helemaal geen huur gaat betalen.

Mijn advies is om verder te kijken dan alleen naar de huurprijs, er zijn meer omstandigheden om rekening mee te houden. Groos Advocatuur kan u daarbij helpen, neemt u gerust contact met mij op.

Fleur Groos

www.groosadvocatuur.nl

Grenzen aan doorberekening servicekosten

De huurder van een woon-of bedrijfsruimte betaalt, naast de huurprijs voor het gebruik van de ruimte, dikwijls ook een vergoeding voor diensten die de verhuurder levert. Die aanvullende leveringen en diensten worden ook wel servicekosten genoemd en vormen vaak een substantieel onderdeel van de maandelijkse lasten van een huurder.

Fleur Groos

De afrekening kan leiden tot geschillen. Wanneer tussen partijen geen overeenstemming bestaat over de in rekening gebrachte servicekosten voorziet de wet voor woonruimte in een speciale juridische procedure. Daarin wordt eerst getoetst of de in rekening gebrachte servicekosten wel voor rekening van huurder komen en zo ja, of de verhuurder niet meer in rekening brengt dan de werkelijke kosten.

Gefixeerd bedrag

De Hoge Raad oordeelde eerder dit jaar dat de servicekosten in relatie moeten staan tot de werkelijke kosten. De woonruimteverhuurder kon in de betreffende zaak geen aanspraak maken op een maandelijks vast bedrag van 450 euro voor meubilering en 200 euro voor de VVE-bijdrage. De Hoge Raad oordeelde dat het ook bij een vrije sector huurwoning niet is toegestaan om een gefixeerd bedrag aan servicekosten in rekening te brengen dat hoger is dan de werkelijke kosten.

Uit de door de verhuurder (verplicht) te verstrekken specificatie moet blijken welk deel van de kosten als servicekosten in rekening kan worden gebracht. Een VVE-bijdrage mag niet aan de huurder worden doorbelast als het gaat om eigenaarslasten. Deze kosten mogen slechts worden doorberekend voor zover deze direct zijn gerelateerd aan het gebruik van de woning.

Bedrijfsruimte

In het geval van de huur van bedrijfsruimte hebben partijen meer vrijheid om af te spreken wat ze willen. Ook daarvoor geldt dat de hoogte van de in rekening gebrachte kosten in verhouding dient te staan tot de werkelijke kosten. Verder verdient het aanbeveling om jaarlijks af te rekenen (incasso risico), op voorhand te informeren wat er de afgelopen jaren werkelijk is afgerekend en om een plafond af te spreken, bijvoorbeeld dat de afrekening niet hoger dan 10% van het voorschot mag zijn.

Vraagt u zich af welke kosten u als servicekosten kunt opvoeren of bent u verwikkeld in een discussie met uw (ver-)huurder over de servicekosten? Neem gerust contact op.

Fleur Groos
www.groosadvocatuur.nl

Eerlijk zullen we alles delen…

Belangenorganisaties van verhuurders en huurders, banken en de overheid maakten afgelopen 10 april bekend dat zij een Steunakkoord hadden bereikt. Een pakket met steunmaatregelen voor retailers die door de coronacrisis zijn getroffen. Het Steunakkoord riep zoveel vragen op, dat hierbij een aanvullende vragenlijst met antwoorden is opgesteld. De belangrijkste doelstellingen van het Steunakkoord zijn het oplossen van liquiditeitsproblemen van huurders en het samen delen van de pijn.

Kern van het akkoord is de huuropschorting van minimaal 50% tot maximaal 100% voor de maanden april, mei en juni. Later wordt vastgesteld of kwijtschelding aan de orde is. Voor een geslaagd beroep op het opschortingsrecht dient sprake te zijn van een aantoonbaar door de coronacrisis veroorzaakt omzetverlies van minimaal 25%. Het omzetverlies betreft ‘offline omzet’, want ‘online omzet’ is volgens het Steunakkoord maatwerk. Het akkoord is op vrijwillige basis, verhuurders en/of winkeliers die de afspraken niet zien zitten, zijn niet gebonden aan het Steunakkoord.

Het Steunakkoord vermeldt ‘zoveel mogelijk Nederlandse retailers die een omzetdaling hebben van minimaal 25% in april, mei en juni’. Het Steunakkoord geldt dus voor alle door de crisis getroffen retailers. Ondernemers uit andere sectoren – zoals horeca – vallen niet onder het akkoord en zijn aangewezen op individuele afspraken.

Onduidelijk is welke steun het akkoord verhuurders biedt, bijvoorbeeld wanneer huurders niet in staat blijken de opgeschorte huurtermijnen in te lopen en/of failliet gaan. De banken en overheid doen vooralsnog weinig voor verhuurders: verder dan tijdelijke opschorting van financiering tegen betaling van rente en uitstel (geen afstel) van belastingbetaling door de overheid gaat het niet.

Het bedenken van een breed inzetbare oplossing voor verhuurders en huurders is lastig, omdat geen situatie hetzelfde is. Voor advies en juridische ondersteuning bij het opstellen van een maatwerkoplossing kunt u contact opnemen.
Fleur Groos
www.groosadvocatuur.nl

Advocaat Fleur Groos nieuwe columnist Goede Zaken

Fleur Groos van Groos Advocatuur geeft de komende maanden via een aantal columns op Goede Zaken haar visie op juridische kwesties. De advocaat vastgoedrecht heeft veel ervaring op het gebied van huurrecht, appartementsrecht en andere aan vastgoed gerelateerde onderwerpen.

Fleur Groos: ‘De coronacrisis vraagt om maatwerk, omdat geen zaak hetzelfde is en ‘coronarechtspraak’ nog ontbreekt.’

Fleur Groos studeerde rechten in Leiden. Na haar afstuderen werkte ze geruime tijd als vastgoedadvocaat voor een middelgroot kantoor, waar ze voornamelijk mkb-ondernemers bijstond. Fleur heeft jarenlange ervaring en is lid van de Vereniging van Huurrecht Advocaten. In 2014 startte ze haar eigen kantoor in Vijfhuizen. Haar praktijk bestaat uit particulieren en mkb-ondernemers, maar ook uit advocatenkantoren die behoefte hebben aan tijdelijke ondersteuning. ‘Ik kom uit een ondernemersfamilie en heb daardoor affiniteit met de zakelijke dienstverlening. Ik koos bewust voor de advocatuur, omdat je als advocaat echt iets voor mensen kunt betekenen. Dat geeft mij voldoening.’

Actueel accent
Het accent van haar praktijk ligt op het huurrecht, voor zowel bedrijfsruimte (winkels en kantoren) als woonruimte. Stuk voor stuk zaken die in deze coronatijden zeer actueel zijn. Fleur Groos: ‘De impact van de crisis op de verhouding tussen huurders en verhuurders is enorm. Ook zijn er veel vragen. Neem de spoedwet die het verlengen van huurcontracten voor woonruimte tijdens de coronacrisis mogelijk maakt. Daar zitten de nodige onduidelijkheden in. Dat geldt eveneens voor steunpakketten van de overheid voor ondernemers.’

De coronacrisis zorgt op juridisch gebied voor veel onzekerheid zegt Fleur Groos. ‘Geen zaak is hetzelfde en rechtspraak over de coronacrisis is er nog niet, daarom zijn er geen algemeen toepasbare richtsnoeren aan te reiken. Het is maatwerk. Belangrijk is dat contractspartijen zich realiseren dat de crisis beide partijen kan raken. Samen haalbare afspraken maken, verdient de voorkeur boven een gang naar de rechter. Dat duurt te lang. Een hoogwaardig juridisch advies van mijn kant kan daarbij helpen.’

De eerste bijdrage van Fleur Groos verschijnt dinsdag 12 mei op Goede Zaken.

www.groosadvocatuur.nl