Huurbescherming en het einde van de overeenkomst

Huurders van woonruimten worden in Nederland goed beschermd. Huurbescherming geldt voor huurders van zelfstandige (eigen voorzieningen) en onzelfstandige woningen (kamers). Medebewoners, zoals medehuurders en onderhuurders, genieten soms ook huurbescherming.

Er geldt géén huurbescherming indien:

• De huur naar zijn aard van korte duur is;
• Er sprake is van hospita-verhuur (inwoning bij verhuurder);
• Verhuurd wordt op grond van de leegstandwet;
• Er sprake is van een kortdurende huurovereenkomst van minder dan twee jaar voor zelfstandige woonruimte, dan wel maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte.

Kortdurende huurovereenkomst

Voor huurcontracten voor bepaalde tijd, die zijn ingegaan na 1 juli 2016, geldt dat ze aan het einde van de termijn automatisch eindigen. Een huuropzegging en opzeggingsgronden zijn niet nodig. De huurder heeft dus geen huurbescherming. Voorwaarde is dat de huurtermijn niet langer is dan twee jaar (voor zelfstandige woningen) of vijf jaar (voor onzelfstandige woningen). Een andere voorwaarde is dat de verhuurder drie en niet later dan één maand van tevoren aan de huurder een bericht stuurt met de bevestiging van de dag waarop de huur eindigt. Doet de verhuurder dat niet, dan wordt het contract verlengd voor onbepaalde tijd en heeft de huurder huurbescherming. Een ander belangrijk kenmerk van deze tijdelijke huurcontracten is dat de huurder het contract tussentijds (maandelijks) kan opzeggen.

Reguliere huurovereenkomst

Bij een reguliere huurovereenkomst is er wel sprake van huurbescherming en dient de verhuurder een rechtsgeldige reden te hebben om de huurovereenkomst te beëindigen. Het huurcontract moet schriftelijk worden opgezegd, met inachtneming van een opzegtermijn van maximaal 6 maanden.

Indien de huurder niet met de opzegging instemt, blijft de overeenkomst doorlopen. De verhuurder zal dan naar de rechter moeten om de overeenkomst te beëindigen. De kantonrechter zal vervolgens, alleen op grond van de in de opzeggingsbrief genoemde gronden, beoordelen of er een einde komt aan de huurovereenkomst.

Alternatieven

Een huurovereenkomst kan ook eindigen door deze te ontbinden, bijvoorbeeld wegens een huurachterstand, illegale onderverhuur of hennepteelt, of wanneer partijen samen besluiten om de huurovereenkomst te beëindigen.

Fleur Groos
www.groosadvocatuur.nl